一、评估对象基本情况

　　某单位有一处住宅区,占地面积2000平方米,包括-幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼,建筑面积为4800平方米;一幢1992年建成的一层临街铺面、门]卫房,也为砖混结构,建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部,距环城路500米左右,南临x x路,西临规划之xx东路,东临xx公目,北临xx。围无环境污染,交通便利,环境优雅。

　　二、评估目的

　　本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

　　三、评估方法及过程

　　根据评估目的和所掌握的资料,决定采用两种方法进行评估。

　　(一)采用房地分估、加总的方法

　　1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查,当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元/7方米,平房造价为400元/7方米。该建筑物的建造时间为1990年,使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4%。

　　楼房重置成本=800x4800=384(元)

　　楼房评估值=384-[384x(1-4%)+40]x10=384-92.16=291.84(元)

　　平房的建造时间为1992年,使用年限为25年,已使用年,取残值率为5%。

　　铺面、门卫房重置成本=400x180=7.2(元)

　　铺面、门]卫房估价=7.2-[7.2x(1--5%)+25]*8=7.2-2.2=5(元)

　　楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为:291 84+5=296.84(元)

　　2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。

　　计算公式为:土地价格=宗地所在区域基准地价x(地地价影响因素修正值)

　　根据该市房地产有关资料,该住宅所处地区属市五级二类=通一平熟地,基准地价为1098元/平方米。

　　四、通过评估为企业带来的好利

　　通过房地产价格评估，可以确认房地产基准价格，为建设用地使用权的出让和房地产的转让提供基础价格。有利于促进房地产抵押业务的发展。对房地产进行价格评估可以确定房地产作为抵押物时的价值，以保障抵押权人和抵押人的利益。